为规范我市住宅小区公共收益管理,维护业主合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规及政策精神,结合我市实际,我局牵头草拟了《景德镇市住宅小区公共收益管理实施细则(征求意见稿)》(以下简称《实施细则》)。现将有关起草情况说明如下:

一、起草背景

近年来,随着我市住宅小区数量持续增加,物业服务覆盖面不断扩大,小区公共部位、共用设施设备产生的收益(如停车费、广告位租金、场地租赁收入等)已经成为业主共同关注的重要内容。但在实际管理中,部分小区存在公共收益底数不清、收支不透明、使用不规范、监督不到位等问题,既损害了业主的共有权益,也影响了物业管理的公信力与社会和谐。对此,市委、市政府高度重视,明确要求健全制度机制,把公共收益管理纳入规范化轨道,切实让业主“看得见、管得住、用得好”。我局在深入调研、广泛听取意见、借鉴外地经验的基础上,形成本《实施细则》,旨在从制度层面明确公共收益的归属、管理、使用和监督全流程要求,打通基层治理堵点,回应群众关切。

二、起草过程

《实施细则》起草工作坚持依法依规、公开透明、业主主体、因地制宜的原则。在框架设计上,紧扣上位法精神,突出可操作性和地方适应性,围绕公共收益的定义与范围、管理责任主体、账户设立与核算、公示公开、使用程序、监督问责等关键环节作出具体规定。起草过程中,我们先后组织召开多场座谈会,邀请物业服务企业代表、业主委员会成员、街道社区干部、法律专家和业主代表参与讨论,充分吸纳各方对收益界定、公示频次、应急使用情形等方面的意见建议;同时参考了赣州、九江等兄弟地市成熟做法,并结合我市小区规模差异大、业委会成立率不均衡的实际,对暂未成立业委会小区的管理作出弹性安排,力求制度既体现刚性约束,又便于基层落实。

三、主要内容

《细则》共有公共收益的基本性质、管理主体、经营管理、账目管理、使用管理、公示、审计、部门职责、异议处理、违法违规行为处理、其他等共计十一条,基本思路是构建“业主大会决策、业委会实施、物业服务企业配合、街道社区指导监督”的多方协同治理格局。基本性质明确公共收益的来源和归属;管理主体、经营管理分为业主大会成立前、成立后等不同情形;账目管理强调单独建账、专款专用,杜绝与物业费混同;使用管理明确使用须依业主大会决议并限定合理用途,防范滥用使用;公示公开规定了定期公示的要求,拓宽业主知情渠道;审计部分设有问题审计和离任审计相结合的机制;部门职责厘清业主大会、业委会、物业服务企业、街道、住建部门等在公共收益管理中的具体责任;异议处理为业主提供了异议相关途径;违法违规行为处理明确了违规处理措施;其他部分对施行日期作出安排。通过上述制度安排,着力实现公共收益从产生到使用的闭环管理,让每一笔收益都经得起业主检验、受得住社会监督。

目前形成的《实施细则(征求意见稿)》经收集各县(市、区)政府以及相关单位反馈意见后,在我局官方网站公布,向社会公开征求意见。下一步将综合梳理反馈意见进一步修改完善,按程序审定后正式发布施行。我们期望通过这一制度的落地,推动住宅小区公共收益管理步入法治化、规范化轨道,切实保障广大业主的共有财产权益,增强群众的获得感、幸福感和安全感,为提升我市城市治理现代化水平提供有力支撑。

景德镇市住房和城乡建设局

2025年12月8日